آدرس غلط دولت در سرمایه گذاری مسکن

آرمان امروز: «باید نقدینگی و سرمایه‌‌گذاری به سمت بخش مسکن هدایت شود» این سخنان معاون اول رئیس جمهور است که روز گذشته در بازدید از سامانه مسکن و شهرسازی برحضور فعالانه مردم در حوزه مسکن تاکید کرده و معتقد است رونق صنعت مسکن می تواند به کاهش نرخ تورم و تقویت ارزش پولی منجر شود. در واقع فارغ از اینکه ورود نقدینگی به بازار مسکن سیاستی است که بارها از سوی کارشناسان تاکید شده، اما اظهارات مخبر از چند جهت حائز اهمیت است؛ در وهله نخست نشان دهنده مشکلاتی است که دولت در تامین منابع مالی مورد نیاز خود برای تحقق وعده ساخت 4 میلیون واحدی با آن مواجه بوده و به نوعی در تلاش است تا با استفاده از نقدینگی‌های خرد طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند. موضوعی که به اعتقاد کارشناسان فارغ از اینکه ساخت و تولید مسکن از سوی دولت اساسا سیاستی اشتباه است که تجربه ناموفق آن دردولت‌های گذشته نیز وجود داشته است. به اعتقاد تحلیلگران اینکه نقدینگی های خرد و سرگردان به بازار مسکن ورود پیدا کنند بواسطه آنکه مسکن کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود امری طبیعی محسوب شده و نیازی برای هدایت از سوی دولت وجود ندارد. به گفته کارشناسان آنچه در شرایط کنونی به کاهش حضور بخش خصوصی در بازار ساخت و تولید مسکن منجر شده هزینه بالای سرمایه‌گذاری است  به گونه ای که برای تولیدکننده عرضه واحدهای ساخته شده با سود پایین فاقد صرفه اقتصادی خواهد بود. از سوی دیگر برخلاف اظهارات معاون اول رئیس‌جمهور هیچگونه ابزار مناسبی همچون اوراق مشارکت، صکوک و حتی پیش فروش مسکن برای بهره گیری از نقدینگی های خرد برای سازندگان وجود ندارد تا از این طریق تولیدکنندگان پس از احداث، واحد را با سودهای پایینتر به فروش برسانند.  بنابراین تا زمانی که دولت به جای مصوبات و اعلام سیاست‌های اینچنینی زیر ساخت ها و ابزارمورد نیازتامین منابع را فراهم نکند هدایت نقدینگی صرفا شعاری است که ضمانت اجرایی نخواهد داشت.  

لزوم هدایت نقدینگی به مسکن
محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور روز گذشته در جریان بازدید از سامانه‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: در راستای تحقق شعاردولت برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توان مالی و اجرایی و همچنین خلاقیت مردم می تواند زمینه ساز یک شکوفایی و رونق بزرگ و همچنین سرعت ساخت و ساز در صنعت مسکن‌شود.
وی با تأکید بر اینکه باید نقدینگی و سرمایه‌‌گذاری در کشوربه سمت بخش مسکن هدایت شود، تصریح کرد:‌ رونق صنعت مسکن می‌تواند به کاهش نرخ تورم، تقویت ارزش پول ملی و افزایش تراز سرمایه‌گذاری‌ها منجر شود.
معاون اول رئیس‌جمهور، مکان‌یابی مناسب برای طرح مسکن ملی را یک امر ضروری برشمرد و گفت: ‌در این صورت سرمایه گذاری‌ها در این بخش توجیه‌پذیر می شود و نقدینگی سرگردان در جامعه می تواند در اقتصاد کشور اثر مثبت داشته باشد که البته در کنار این موارد باید از فناوری‌های نوین جهانی هم در ساخت مسکن استفاده کرد.
مخبر تاکید کرد: «از وزارت راه و شهرسازی برای اجرای نهضت طرح ملی مسکن و ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، یک مدل جامع و با توجیه پذیری بالای اقتصادی تنظیم کند تا برای سرمایه گذاران انگیزه کافی درخصوص ورود به صنعت مسکن ایجاد شود».
معاون اول رئیس‌جمهور با بیان اینکه ساخت‌و‌ساز مسکن در رشد و ارتقاء بسیاری از مولفه‌های اقتصادی کشور نقش کلیدی دارد، ادامه داد: باید برنامه‌ریزی‌ها و اقدامات در راستای ریشه کن کردن فقر و خانه دار شدن مردم نتیجه عملی بدهد.
مخبرهمچنین بر ضرورت اتمام واحدهای نیمه تمام مسکن مهر و طرح اقدام ملی ساخت مسکن برای روستاییان و تمرکز بر بافت های فرسوده در ساخت و ساز مسکن تأکید کرد: «مشکل اصلی اجرا است نقدینگی هدایت نمی‌خواهد» درحالی‌که معاون اول رئیس جمهور از لزوم هدایت نقدینگی‌های خرد برای رونق بازار مسکن خبر داده، کارشناسان با تاکید بر اینکه هدایت نقدینگی در حوزه مسکن سیاستی است که بارها اعلام شده معتقدند بر خلاف این اظهارات و به دلیل نبود ابزارهای لازم برای تامین منابع ،چنین سیاست‌هایی ضمانت اجرایی لازم را ندارند. بیت الله ستاریان کارشناس ارشد مسکن در گفت و گو با آرمان امروز  با اشاره به اینکه سخنان معاون اول رئیس جمهور نشان دهنده مشکلات دولت در تامین منابع موردنیاز برای تحقق وعده ساخت 4میلیون واحد مسکونی است، اظهار کرد: از ابتدا هم قرارنبوده دولت حضور صد درصدی در ساخت مسکن داشته باشد و همواره تاکید شده دولت‌ها باید در بعد نظارتی و تسهیل‌گری به ایفای نقش بپردازند.
وی در ادامه در پاسخ به اینکه هدایت نقدینگی‌های خرد به سوداگری بازار دامن نخواهد زد ،گفت: اطلاق نام سوداگری در بازار مسکن اشتباه بوده و از آنجایی که مسکن کالای سرمایه‌ای محسوب می شود اساسا ورود نقدینگی در این بازار به هر نحوی که باشد سرمایه‌گذاری بوده و به رونق منجر می شود . از سوی دیگر گرانی مسکن نتیجه رشد معاملات و افزایش تقاضا نیست بلکه قیمت مسکن از نرخ تورم و شرایط حاکم بر اقتصاد تبعیت می کند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: آنچه چالش اصلی در سیاست به شمار می رود نبود سازوکارها و ابزارهای لازم برای استفاده تولیدکنندگان و سازندگان مسکن از منابع و نقدینگی های جامعه است .
به گفته ستاریان در حال حاضر نقدینگی لازم در شبکه بانکی برای بهره گیری درساخت مسکن وجود ندارد و از دیگر سو سازندگان بخش خصوصی از سایر ابزارها همچون اوراق مشارکت و صکوک نیز نمی توانند نقدینگی لازم را تامین کنند.
وی در ادامه به عدم امکان استفاده از ظرفیت پیش فروش اشاره کرد و گفت: مطابق با قانون سازندگان برای پیش فروش باید زمین را در اختیار داشته باشند که سهمی بالغ بر 50 درصد از هزینه تمام شده مسکن را شامل می شود .همچنین آغاز پیش فروش همزمان با ساخت 30 درصد از پروژه امکان پذیر است که مجموع این شرایط به معنای سهم 80 درصدی سازنده در تامین نقدینگی است که این موضوع هزینه سرمایه گذاری را به شدت افزایش می دهد. این کارشناس مسکن گفت: «در چنین شرایطی که هزینه سرمایه گذاری مسکن رقم بالایی را شامل می شود» طبیعی است که قیمت ها نیز با احتساب این حجم از هزینه سرمایه‌گذاری بسیار بالاتر تعیین شود تا سازنده بر اساس میزان هزینه سرمایه خود سود به دست آورد این در حالیست که اگر امکان استفاده از منابع و نقدینگی وجود داشت سازنده می‌توانست تنها با دریافت سود اندک واحدهای ساخته شده را تحویل دهد.
وی گفت: اگر دولت به جای نوشتن قانون و رها کردن آن سازمان هایی را برای تسهیل‌گری در تامین منابع و نظارت بر ساخت ایجاد می‌کرد رونق بازار مسکن اجتناب ناپذیر بود وگرنه در صورتی که نقدینگی در اختیار جامعه باشد نیازی به هدایت برای ورود به بازار مسکن وجودندارد.