روش جديد محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک

شيوه جديد دست واسطه‌ها را براي بالابردن قيمت اجاره براي سود بيشتر مي‌بندد

بر اساس ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم، «کميسيون تقويم املاک» متشکل از نمايندگان وزارت جهاد کشاورزي، وزارت راه و شهرسازي، سازمان امور مالياتي، شوراي اسلامي شهر و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بايد «دفترچه ارزش معاملاتي املاک» را سالانه تدوين کنند.

برخي کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند مصوبه اخير دولت در خصوص تغيير نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک مي تواند يک گام به جلو در زمينه ساماندهي مشاوران املاک باشد.

هيئت وزيران در جلسه 22 تير ماه، پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي در 12 تير امسال در خصوص ساماندهي بازار مسکن و اجاره بها را به تصويب رساند و محمد مخبر معاون اول رئيس جمهور در 1 مرداد امسال اين مصوبه را به دستگاههاي ذي ربط شامل وزارت خانههاي راه و شهرسازي، صنعت، معدن و تجارت، نيرو و دادگستري، سازمانهاي برنامه و بودجه و ثبت اسناد و املاک کشور، بانک مرکزي، معاونت اقتصادي رئيس جمهور و اتاق اصناف ايران ابلاغ کرد.

آئين نامه ساماندهي بازار مسکن و اجاره بها (مصوب 22 تير ماه هيئت دولت)

به گفته بيشتر کارشناسان اقتصاد مسکن، مهمترين ماده اين آئين نامه 14 مادهاي، ماده 4 آن باشد که در خصوص تغيير محاسبه نرخ حق الزحمه يا همان کميسيون مشاوران املاک است. در حال حاضر حق الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدي از رقم معاملات از طرفين کسر ميشود که به گفته يک عضو هيئت مديره اتحاديه مشاوران املاک استان تهران، اين رقم در تهران 25 صدم درصد از هر يک از متعاملين يا نيم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است. اما بر اساس آئين نامه مصوب دولت، قرار است يک ماه بعد از تاريخ ابلاغ اين قرارداد که اول شهريور امسال است، اين روش براي قراردادهاي خريد و فروش به صورت «درصدي از ارزش معاملاتي املاک» موضوع ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم و براي قراردادهاي اجاره مسکن به صورت «درصدي از ارزش اجاري املاک» موضوع ماده 54 قانون مالياتهاي مستقيم باشد.

ارزش منطقهاي معاملات چيست؟

بر اساس ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم، «کميسيون تقويم املاک» متشکل از 5 عضو شامل نمايندگان: 1. وزارت جهاد کشاورزي 2. وزارت راه و شهرسازي 3. سازمان امور مالياتي 4. شوراي اسلامي شهر و 5. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ميبايست «دفترچه ارزش معاملاتي املاک» را سالانه تدوين کنند. قيمت ساختمان با توجه به مصالح، اسکلت فلزي يا بتن آرمه يا اسکلت بتني و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربري اعم از مسکوني، تجاري، اداري، آموزشي، بهداشتي، خدماتي و از اين دست، نوع مالکيت و نهايتاً قيمت زمين تعيين ميشود. قيمت زمين نيز با توجه به نوع کاربري و موقعيت جغرافيايي از لحاظ تجاري، صنعتي، مسکوني، آموزشي، اداري و کشاورزي تعيين ميشود. بهعنوان مثال کميسيون تقويم املاک شهر تهران را به 100 بلوک تقسيم کرده و متوسط قيمت املاک هر بلوک بر اساس شاخصهاي مذکور براي يک سال تعيين ميشود.

کميسيون تقويم املاک چگونه واحدهاي مسکوني و غير مسکوني را ارزش گذاري ميکنند؟

بر اساس ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم، تعيين ارزش معاملاتي املاک بهصورت درصدي از ميانگين قيمتهاي روز منطقه به تفکيک انواع کاربري است. اين درصد بهصورت سالانه و با تصويب هيئت وزيران براي کل کشور تعيين ميشود. در اين ماده قانوني آمده: کميسيون تقويم املاک موظف است ارزش معاملاتي ملک را در سال اول معادل 2 درصد ميانگين قيمتهاي روز منطقه با لحاظ ملاکهاي مختلف تعيين کند، اين شاخص هر سال به ميزان 2 واحد درصد افزايش مييابد تا زماني که ارزش معاملاتي هر منطقه به 20 درصد ميانگين قيمتهاي روز املاک برسد.

با اين حساب اگر ارزش يک ملک 2 ميليارد تومان باشد بر اساس محاسبات کميسيون تقويم املاک، ارزش معاملاتي اين ملک حدود 20 ميليون تومان برآورد ميشود.

از سوي ديگر بر اساس مصوبه اخير هيئت دولت، مشاوران املاک حق کميسيون را بر اساس ارزش گذاري کميسيون تقويم املاک محاسبه ميکنند نه قيمت واقعي ملک (مثلاً 2 ميليارد توماني).

شنيدهها حاکي است قرار است در جلساتي که وزارت راه و شهرسازي متولي آن است، نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتي املاک تعيين شود؛ به اين صورت که گفته ميشود حق الزحمه مشاوران املاک بايد «مثلا» 5 برابر ارزش معاملاتي املاک باشد.

حق الزحمه املاکيها آب ميرود؟

اگرچه هنوز ضرايب مربوط به آئين نامه اخير دولت براي محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده، اما به نظر ميرسد اگر ارزش معاملاتي املاک، مِلاک محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقمهايي بسيار پايينتر از رقم فعلي خواهيم بود. همچنين برآوردها حاکي است ممکن است برخي مشاوران املاکي که به فروشندههاي مسکن با موجران و با هدف دريافت کميسيون بيشتر از هر معامله، ارقامي بالاتر از رقم واقعي ارزش ملک، پيشنهاد فايل کردن ملک خود را ميدهند، ديگر با اين روش جديد محاسبه به دنبال کسب کميسيون بيشتر از هر معامله نباشند.

 طبق ماده 7 آئين نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهي بازار مسکن و اجاره بها، ميبايست حق الزحمه مشاوران املاک اولاً به صورت آنلاين (بر خط) در سامانه معاملات محاسبه شود. ثانياً در مبايعه نامه يا اجاره نامه قيد و چاپ شود. ثالثاً صرفاً با دستگاههاي کارتخواني که به سامانههاي سازمان امور مالياتي است، اين حق الزحمه به حساب مشاور املاک واريز شود

ابزار کد رهگيري از مشاوران املاک سلب ميشود؟

ماده 6 آئين نامه مصوب هيئت دولت تصريح دارد وزارت راه و شهرسازي مکلف است ظرف 3 ماه از زمان ابلاغ اين آئين نامه (از ابتداي مهر ماه) با همکاري سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان اخذ کد رهگيري از معاملات مسکن را براي عموم مردم به صورت مستقيم فراهم آورد. اگرچه پيش از اين و بر اساس ماده 18 قانون جهش توليد مسکن، ارائه کد رهگيري از سوي مشاوران املاک براي همه انواع معاملات بخش مسکن رايگان بود، اما صدور کد رهگيري از سوي مشاوران املاک به ابزاري براي درآمدزايي برخي مشاوران تبديل شده بود. بررسيهاي ميداني نشان ميدهد در حال حاضر نيز مشاوران املاک براي صدور کد رهگيري ارقام با سطحهاي مختلفي از 200 هزار تا 2 ميليون تومان يا بعضاً بيشتر مطالبه ميکنند که در صورتي که دريافت کد رهگيري با سامانه عمومي قابل انجام باشد، اين ابزار درآمدزايي از برخي مشاوران املاک برداشته خواهد شد.

مصوبه هيئت دولت سفره 5 ميليون نفر را کوچک ميکند

عبدالله اوتادي عضو هيئت مديره اتحاديه مشاوران املاک استان تهران در گفت وگو با  مهر اظهار کرد: آئين نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهي بازار مسکن و اجاره بها هنوز از سوي اتاق اصناف به اين اتحاديه ابلاغ نشده است. بايد ابتدا نحوه محاسبه کميسيون مشاوران املاک نهايي شود و سپس به مشاوران ابلاغ شود.اين فعال صنعت املاک يادآور شد: يک ميليون و 700 هزار نفر مستقيماً در بخش مشاوران املاک کشور فعالند که با خانوادههايشان به حدود 5 ميليون نفر مي رسند که از اين محل ارتزاق ميکنند. آئين نامه مصوب دولت سبب ميشود تا معيشت و سفره 5 ميليون نفر در کشور کوچکتر شود. وي معتقد است: با کاهش کميسيون مشاوران املاک، تغييري در بازار مسکن ايجاد نخواهد شد کما اينکه در دو سال گذشته، درصد کميسيون مشاوران املاک به بهانه ساماندهي بازار مسکن، کاهش يافته اما قيمت مسکن رشد 300 درصدي داشته است. عضو هيئت مديره اتحاديه مشاوران املاک استان تهران بيان کرد: در کميسيون تقويم املاک ملکي که 4 ميليارد تومان ارزش واقعي آن است، 40 ميليون تومان به عنوان ارزش معاملاتي املاک، ارزش گذاري شده است. اين ارقام کميسيون تقويم املاک، معيشت فعالان صنف مشاوران املاک را به مخاطره مياندازد.

وي خاطرنشان کرد: در حال حاضر کميسيون مشاوران املاک بالا نيست مثلاً يک قرارداد فروش مسکن به ارزش يک ميليارد تومان حق الزحمه مشاور املاک 5 ميليون تومان يعني 2.5 ميليون تومان از هر طرف معامله است که به اين رقم، 9 درصد ماليات بر ارزش افزوده نيز اضافه ميشود. ضمن اينکه 40 درصد را مشاوري که مشتري براي بنگاه املاک آورده برمي دارد و نهايتاً کمتر از 30 درصد درآمد از محل کميسيون معاملات به دارنده پروانه کسب مشاوري املاک ميرسد. فرشيد ايلاتي کارشناس اقتصاد مسکن نيز درباره ساماندهي مشاوران املاک گفت: متأسفانه مسکن کالاي مصرفي شده که يکي از موضوعاتي که به آن دامن زده، عدم ساماندهي مشاوران املاک بوده است. وي با اشاره به رشد 40 برابري مشاوران املاک در 40 سال گذشته گفت: کالاي مسکن با ساير کالاهايي که ذيل قانون نظام صنفي قرار ميگيرند، متفاوت است لذا بايد از مسأله صنفي خارج شده و به عنوان کالاي خاص، قوانين خاص خود را داشته باشد؛ وزارت راه و شهرسازي بايد لايحه مربوطه را تدوين و به دولت ببرد تا قانون گذاري صحيحي در حوزه مشاوران املاک صورت گيرد.

ارسال دیدگاه شما

روزنامه در یک نگاه
ویژه نامه