بازار قراردادهاي صوري مسکن داغ مي شود

در بسته جديد وزارت راه و شهرسازي حق الزحمه بنگاه هاي ملکي از طريق کميسيون املاک تعيين شده که مي‌تواند به تشديد قراردادهاي صوري و اخذ مبالغ زير ميزي منجر شود

آرمان امروز| گروه اقتصادي| با تشديد التهابات بازار مسکن دولت با تدوين بسته هاي جديدي تلاش کرد تا بازار را کنترل کند در واقع وزارت راه و شهرسازي در ابتدا در راستاي حمايت از مستاجران با تعيين سقف 25 درصدي براي افزايش قيمت اجاره و همچنين ابلاغ پرداخت وام وديعه مسکن به جنگ تورم بازار اجاره بها رفت؛ اما اين بسته به دليل عدم تمکين بانک ها در پرداخت تسهيلات و همچنين مالکاني که به طمع افزايش قيمت بيشتر دست به دامان بنگاه ها براي قرار دادهاي زير ميزي شده بودند با شکست مواجه شد و هم زمان با رشد قيمت مسکن که بر اساس آمار بانک مرکزي از ميانگين 41 ميليون تومان به ازاي هر متر مربع عبور کرده نرخ اجاره بها نيز با رشد نجومي همراه شد حال وزارت راه  و شهرسازي براي کنترل بيشتر بازار در بسته جديدي که در شوراي عالي هماهنگي اقتصادي سران قوا مصوب شده سعي کرده تا با تمرکز بر فعاليت بنگاه هاي املاک که به حق سودجويي برخي از آنها مهمترين دليل در تشديد التهابات بوده از التهابات بازار بکاهد. در اين رابطه بررسي ها نشان مي دهد بسياري از مشاوران املاک براي افزايش حق کميسيوني که به ميزان قرار داد وابسته است نسبت به گراني و بازار گرمي براي فروش يا اجاره بيش از نرخ واقعي اقدام مي کنند البته اين پايان ماجرا نبوده و برخي از مشاوران به ويژه در مناطق و شهرهاي اطراف پايتخت با خريد واحدها با قيمت ارزان و بازار سازي و فروش تا 30 درصد قيمت اقدام مي کنند و علاوه بر اين مطالبه حق کميسيون نيز دارند که سودي دو جانبه را براي اين گروه رقم مي زند. حال بر اساس بسته جديد حق کميسيون مشاوران برمبناي قيمت و ارزش ملک توافق شده محاسبه نشده و اين نرخ بر مبناي ارزش املاک و يا نرخ اجاره اي که از سوي دولت تعيين شده و مبناي ان ماده 54 و 64 قانون ماليات هاي مستقيم خواهد بود . موضوعي که اگرچه مي تواند بخشي از تلاش سوداگري قانوني مشاوران املاک را براي تشدي گراني  کسب سود بيشتر تحت الشعاع قرار دهد اما قطعا فضا را براي افزايش تخلفات و دريافت حق کميسيون ها پنهان و زير ميزي مهيا خواهد کرد. از سوي ديگر احتمال حضور بيشتر مشاوران املاک را در سرمايه گذاري سوداگري بازار مسکن تشديد خواهد کرد. حال بايد منتظر شد و ديد آيا وزارت راه و شهرسازي براي اجراي اين مصوبه ضمانت اجرايي خاصي را نيز در نظر گرفته يا بسته فوق نيز در نبود کنترل و نظارت مستقيم بدون نتيجه خواهد ماند و تنها بار مضاعفي را بر دوش متقاضيان واقعي مسکن تحميل خواهد کرد.

حاکمان بلامنازع مسکن

با رشد بي ضابطه قيمت مسکن همواره انگشت اتهام به سوي مشاوران املاک گرفته شده که سعي دارند از فضاي پر تنش بازار به نفع خود و کسب حق کميسيون بيشتر اقدام کنند و در اين راستا در بسياري موارد به بازار سازي و گراني کاذب نيز دست زده اند؛ البته در برخي از مناطق بنگاه هاي املاک پا را فرا تر گذاشته و با ورود به بحث خريد و سرمايه گذاري به حاکمان بلامنازع منطقه مبدل شده اند به طوريکه ضمن خريد ارزان قيمت و فروش تا 30 درصد قيمت واقعي از اين محل حق کميسيون نيز مطالبه مي کنند. موضوعي که نمونه عيني آن در شهرهاي حاشيه اي پايتخت همچون پرديس و انديشه به خوبي نمايان است. بر همين اساس، در بسته پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي براي ساماندهي بازار مسکن، تمهيداتي براي مقابله با اين رفتار دلالان ملکي انديشيده شده است. با تعيين مبنايي خارج از اختيار دلال براي تعيين حق کميسيون، بخش عمده اثر رشد قيمت معامله بر مبلغ حق کميسيون خنثي شده است.

براساس ماده 4 بسته پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي که به تصويب هيأت وزيران رسيده است، «نرخ خدمات مشاوران املاک براي خريدوفروش ملک بر مبناي درصدي از ارزش معاملاتي املاک (موضوع ماده (64) قانون مالياتهاي مستقيم، با رعايت تبصرههاي ذيل آن) و براي امور اجاره ملک بر مبناي درصدي از ارزش اجاري (موضوع ماده (54) قانون مالياتهاي مستقيم) براساس قانون نظام صنفي تعيين ميشود و کميسيون نظارت هر شهرستان موظف است در راستاي اجراي ماده (51) قانون نظام صنفي، نرخهاي مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت يک ماه پس از ابلاغ اين مصوبه اصلاح کند و دريافت هرگونه حقالزحمه بيش از اين نرخها توسط مشاوران املاک مشمول تخلف گرانفروشي است.» در ماده 4 اين مصوبه، مبناي تعيين حق کميسيون مشاوران املاک به مواد 64 و 54 قانون مالياتهاي مستقيم يعني «تقويم املاک» و «جدول اجاره املاک مشابه» ارجاع داده شده است. براساس ماده 64، تعيين ارزش معاملاتي املاک بر عهده کميسيون تقويم املاک است. اين کميسيون بايد ارزش معاملاتي موضوع اين قانون را معادل ميانگين قيمتهاي روز منطقه با لحاظ تبصرههاي ماده 64قانون مالياتهاي مستقيم تعيين کند. در ادامه براي محاسبه حق کميسيون املاک نيز از همين قيمتهاي منطقهاي استفاده خواهد شد.

همچنين در مورد اجاره نيز در ماده 54قانون مالياتهاي مستقيم، جدول املاک مشابه براي محاسبه درآمد اجاره قراردادهاي رسمي و عادي تجويز شده که حالا قرار است بهعنوان مبناي تعيين حق کميسيون املاک نيز از اين جدول استفاده شود. يافتههاي همشهري حاکي از اين است که بخش عمده و ثابت حق کميسيون مشاوران املاک براساس اين دو تجويز قانوني کشف خواهد شد. بخش متغير حق کميسيون براي هر معامله براساس قواعد ديگري تعيين ميشود که البته رقم آن بر کليت حق کميسيون چندان اثرگذار نيست. 

علاوه بر اين، براساس مصوبه هيأت وزيران، حقالزحمه مربوط به هر يک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبايعهنامهها چاپ ميشود. مشاوران املاک موظف هستند حقالزحمه را صرفاً براساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و بهوسيله دستگاههاي کارتخوان متصل به سازمان امور مالياتي اخذ کنند. البته اين مورد در قراردادهاي فعلي نيز وجود دارد، اما برخي از مشاوران املاک به آن پايبند نيستند و نظام نظارتي نيز قادر به برخورد با قانونشکني آنها نيست.

البته نکته حائز اهميت در مصوبه فوق عدم وجود ضمانت اجرا براي پيگيري تخلفات احتمالي است  اگرچه در حال حاضر هرگونه ارائه خدمات ملکي به ثبت اطلاعات طرفين معامله در سامانه ملي املاک و اسکان و موظف شدن مشاوران املاک به اخذ کد رهگيري براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده مشروط است؛ اما قطعا اجراي ماده 4مصوبه هيأت وزيران و تغيير مبناي حق کميسيون املاک، نيازمند اجراي کامل قانون صدور کد رهگيري و الزام مشاوران املاک به دريافت حق کميسيون از طريق پايانههاي فروشگاهي است؛ بهگونهاي که هرگونه مغايرت در اطلاعات قرارداد ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات و تراکنشهاي حساب بانکي مشاور املاک بهعنوان سند تخلف مدنظر قرار گيرد.

رسول جهانگيري، رئيس کميسيون املاک و مستغلات اتاق اصناف معتقد است اگر هدف از تغيير نحوه محاسبه کميسيون معامله املاک، کنترل قيمت يا کاهش قيمت مسکن است، اين مصوبه بهتنهايي عامل کاهش قيمت نيست بلکه يکي از چندين عوامل است. بنابراين در کنار آن موضوع توليد مسکن و افزايش عرضه، ساخت مسکن مناسب اجاره يا همان اجارهداري حرفهاي و همچنين ثبات سياسي و اقتصادي موجب کنترل قيمتها در بازار مسکن خواهد بود. وي افزود: اما مصوبه تغيير نحوه محاسبه املاک براي ساماندهي و ضابطهمند شدن بازار عملکرد مشاوران املاک مؤثر است. البته اگر ارزش معاملاتي ملک که کميسيون تقويم املاک، هر سال براي محاسبه ماليات ملک آن را استخراج ميکند، بهعنوان پايه محاسبه حق کميسيون مشاوران املاک باشد، با توجه به اينکه ارزش معاملاتي ملک 200 تا 300 درصد کمتر از ارزش واقعي آن است، شايد مشاوران املاک آن را اجرا نکنند و در اين صورت رونق معاملات غيرقانوني و بهاصطلاح زيرزميني را خواهيم داشت.

ارسال دیدگاه شما

روزنامه در یک نگاه
ویژه نامه