رويا فروشان مسکن

با عبور ميانگين نرخ مسکن از 45 ميليون تومان تخلفات پيش فروش و قراردادهاي اجاره بها تشديد يافته است

آرمان امروز| آخرين گزارش منتشر شده از سوي مرکز آمار ايران  درخصوص تغييرات شاخصههاي قيمت مسکن نشان ميدهد در تيرماه امسال تورم نقطه به نقطه مسکن به 45.2 درصد رسيده و ميانگين نرخ مسکن را به حدود 45 ميليون تومان به ازاي هر متر مربع رسانده است. در واقع تورم مسکن که از ابتداي امسال از تورم عمومي جا مانده بود در تير ماه اين عقب ماندگي را جبران کرده و بازار مسکن را التهاب بيشتري همراه کرده است. در اين رابطه بخشي از دلايل تشديد رشد تورمي مسکن به گراني مواد اوليه و مصالح ساختماني باز مي گردد که به گفته فعالان اين حوزه با پيشي گرفتن هزينه هاي تمام شده از نرخ فروش باعث کاهش ميزان ساخت به کمترين ميزان خود در 18 سال اخير شده است. از سوي ديگر شکست سياستهاي مسکني دولت مبني بر وعده ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني در طرح نهضت ملي مسکن نيز مزيد بر علت بوده تا بازار مسکن رشد تورمي عجيبي را در تيرماه به ثبت برساند. البته در اين ميان سهم تسهيلات بانکي نيز به کمترين ميزان خود رسيده، بهگونهاي که در خوش بينانه ترين حالت تسهيلات 480 ميليون توماني  زوجين که با خريد اوراق تسه ارزش آن به حدود 340ميليون تومان ميرسد تنها کفاف 8 متر مربع از يک واحد مسکوني در پايتخت را ميدهد. اين در حاليست که وعده افزايش نرخ تسهيلات خريد مسکن به 700 ميليون تومان نيز همچنان در انتظار تصويب در شوراي پول و اعتبار بوده که حتي با فرض آنکه بانک مسکن قادر به تامين منابع آن باشد هزينه حدود 200 ميليون توماني را به خريدار اوراق تحميل ميکند که بازهم سهم آن در خريد يک واحد مسکوني کمتر از 12 متر مربع خواهد بود . موضوعي که باعث شده بازار آشفته مسکن براي حفظ ارزش دارايي به سمت انواع و اقسام روشهاي معاملات و گاها ترفندهاي جديد کلاهبرداري روي آورد که نمونه آن را در واحدهاي پيش فروش منطقه 22 تهران که در آن در برخي از شرکتها با بهرهگيري از خلاء قوانين پيش فروش و بخش تعاون به فروش رويا مشغولاند شاهد هستيم.

سرمايه گذاري بدون هرگونه ارائه سند

بر اساس اين گزارش مرکز آمار ايران در گزارش تير ماه خود در خصوص تغييرات بازار مسکن  متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني را 44ميليون و 840 هزار و 700 تومان اعلام کرده است. اين مرکز تعداد معاملات ماه گذشته را 8هزار و 685 فقره معامله اعلام و عنوان کرده است متوسط تورم نقطه به نقطه مسکن در تير ماه امسال نسبتبه تيرماه سال گذشته 45.2 درصد بوده است. مرکز آمار تورم ماهانه مسکن را براي تير ماه امسال 8.3 درصد و تورم سالانه (12 ماهه منتهي به تير ماه 1401) را 27.1 درصد اعلام کرده است.بر اين اساس گرانترين منطقه تهران منطقه يک با متوسط هر متر مربع 84 ميليون و 522 هزار تومان و ارزانترين منطقه نيز منطقه 17 با متوسط هر متر 22 ميليون و 890 هزار تومان برآورد شده است. با افزايش نرخ تورم مسکن در تيرماه و دستيابي ميانگين نرخ مسکن به قله 45 ميليون توماني بازار انواع و اقسام روش هاي سودجويي و گاها کلاهبرداري در بازار اجاره و معاملات ميکن حسابي داغ شده است به گونه ايکه شاهد افزايش آگهي هايي هستيم که در اين شرايط وعده فروش واحدهاي مسکوني با بهترين نقشه و کيفيت را در منطقه 22 تهران مي دهد؛ همچنين در بازار اجاره نيز برخي از مالکان با وجود تمامي تمهيداتي که دولت در بسته جديد حمايتي خود به کار گرفته براي آنکه ميزان اجاره دريافتي آنها از نرخ تورم عقب نماند خواستار پرداختهاي دلاري هستند. موضوعي که نشاندهنده عمق تنشهايي است که شکست سياستهاي مسکني دولت نيز بر آن دامن زده است. بر اين اساس مشاهدات عيني از منطقه 22 تهران که پيش فروشهاي خود را تحت عنوان مشارکت در بخش تعاون انجام ميدهند گوياي کلاهبرداريهايي است که در آينده نه چندان دور بايد در انتظار  تبعات آن بود. در اين رابطه بررسي آگهي خريد واحدهاي 60 متري در يکي از برجهاي منطقه 22 تهران آن هم تنها با 300 ميليون تومان آنقدر جذاب است که هر متقاضي واقعي مسکن را که در تلاش براي تحقق روياي خود است جذب کند. اما اين موضوع زماني جذابتر مي شود که اين پيش فروش جذاب که نام شرکت تعاوني مسکن را نيز يدک ميکشد قصد دارد تا با تکيه بر قوانين بخش تعاون الزام سازندگان براي اجراي قوانين پيش فروش وزارت راه و شهرسازي را دور بزند، و متقاضيان را در قالب اعضاي شرکت تعاوني به مشارکت و سرمايهگذاري ترغيب کند. اما نکته حائز اهميت در همين موضوع است که شرکتهاي فوق موجود ناقصالخلقهاي را تشکيل ميدهند که نه بهطور کامل از قوانين بخش تعاون پيروي ميکنند نه وزارت راه و شهرسازي. به هر حال  گپ و گفتي کوتاه با مشاور املاکي که از عجايب روزگار بنگاه خود را تنها متولي رسمي عضوگيري و فروش واحدهاي اين تعاوني مسکن ميداند بخش ديگري از زواياي پنهان رويا فروشان مسکن را نمايان مي کند. بهگونهاي که شرط شرايط ورود به پروژه پرداخت 600 ميليون تومان آن هم در قالب آورده براي واحد 110 متري مربعي اعلام مي‌‌شود که قرار است پس از آن ماهانه اقساط 10 ميليون توماني را نيز به حساب شرکت واريز کند. که به گفته مشاور مي تواند لطف کرده و اقساط ماهانه را به حدود 7 ميليون نيز برساند. اما نکته حائز اهميت ديگر آن است که امکان اين موضوع وجود نداردکه شما درابتدا آورده خود را براي واحدهاي کوچکتر يا مثلا 60 متري انجام دهيد؛ چرا که دليل آن واضح است اساسا اين شرکت تعاوني تاکنون مجوز ساختي از شهرداري دريافت نکرده تا اساسا بداند چه تعداد واحد و در چه متراژهايي را بايد بسازد و براساس آن نسبت به پيش فروش و يا حتي عضو گيري اقدام کند. اگرچه که مشاور جوان در پاسخ به اين سئوال تنها به اين جمله اکتفا ميکند که با شهرداري براي ساخت 165 هزار متر مربع تراکم توافق شده اما هيچ سندي مبني بر صحت اين توافق به سرمايهگذار بخت برگشته ارائه نميدهد. البته مشاور که به نظر ميرسد از سئوالات و کنجکاويها چندان رضايت ندارد در خصوص اسناد مالکيت زميني که قرار است پروژه فوق در آن ساخته شود ميگويد مراحل نقل و انتقال انجام گرفته است اما بازهم براي نشان دادن اسناد مالکيت توپ را به زمين رؤساي هيات مديره مياندازد که براي ديدن و تنها مشاهده سند مالکيت زميني که قرار است متقاضي در آن سهيم باشد و سرمايه 600 ميليون توماني خود را در اختيار آنها قرار دهد، بايد از هفت خوان وقتگيري از منشي و رئيس دفتر بگذرد و در نهايت هم به نتيجه نميرسد؛ چرا که اين شرکت ترجيح ميدهد با بهانههاي مختلف و حتي عدم رعايت ادب عذر مشتري که براي در اختيار گذاشتن سرمايه خود درخواست اسناد ميکند را بخواهد.

لزوم ساماندهي قوانين پيش فروش

در اين رابطه خشايار باقرپور مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني شهر ميگويد: جلسات متعددي با مسئولين و مديران وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعي برگزار شده و در آن  تخلفات گسترده اي که در بحث پيش فروش مسکن در منطقه 22 انجام ميگيرد اعلام شده است.

وي افزود: قانون ساماندهي پيش فروش مسکن و ساختمان نياز به تغييرات و بروزرسانيهايي دارد که در اين رابطه نمايندگان مجلس از دولت درخواست کردند که اصلاحات پيشنهادي خود را به مجلس ارائه دهند و اگر اين قانون متناسب با شرايط اقتصادي روز جامعه اصلاح و ابلاغ شود و وزارت راه و شهرسازي در جهت اجراي اين قوانين گامهاي جديتري بردارد، ميتوان فضاي ايمنتري را براي شهروندان مهيا کرد.

وي تاکيد کرد:  در حال حاضر نکته اصلي و مهم،  بحث اجراي قانون ساماندهي پيشفروش است که متولي اين موضوع معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است که در اقدامي عجيب و شائبهبرانگيز در برابر اين آگهيهاي کلاهبرداري پيش فروش مسکن در سالهاي اخير سکوت کردهاند. در صورتي که طبق قانون ميبايست در جايگاه مدعيالعموم ورود پيدا ميکرد و از متخلفين طرح دعوي کيفري ميکرد که متأسفانه ترک فعل کردهاند.

اخيرا مدير کل راه و شهر سازي استان تهران در برابر اين حجم از آگهي و تبليغاتي که در فضاي مجازي و رسانهها بهعنوان پيش فروش مسکن در منطقه 22 منتشر ميشود، در مصاحبهاي صراحتا بيان کرد که هيچ پروژهاي در استان تهران مجوز پيشفروش ندارد، با اين حال به وظيفه قانوني خود که برخورد با چنين اقداماتي است عمل نکرده و در مقابل چنين تخلفاتي سکوت کرده است. همچنين وزارت راه و شهرسازي استان تهران با ترک فعل باعث گستردگي و رشد قارچگونه اين تخلفات و تضييع سرمايه و حق بري هموطنان شدهاست.

باقرپور گفت: آنچه که قانون مقرر کرده، محدود به وزارت تعاون نبوده و اين وزارت خانه نهايتا در خصوص انحلال شرکتها ميتواند ورود کند و درخصوص تخلفاتي که وجود دارد بايد نهادهاي نظارتي از جمله وزارت راه  و دستگاههاي قضايي با برخوردي قاطع مانع اين کلاهبرداريها شوند.

گسترش قراردادهاي اجاره دلاري

فارغ از تخلفاتي که در حوزه پيشفروشهاي مسکن در غرب پايتخت در حال انجام است در بازار اجاره نيز شاهد بدعت گذاريهايي هستيم که نشان دهنده يکه تازي بيش از پيش مالکان با همراهي مشاوران املاک است.

هرچند براساس مصوبه ستاد کرونا قرار بود صاحبخانهها نتوانند رهن و اجارهها را بيش از 25درصد افزايش دهند، اما به نظر ميرسد اين مصوبه در حد همان صحبتهايي است که در ستاد شده و باوجود اينکه برخي صاحبخانهها اين موضوع را رعايت ميکنند، اما هنوز هم هستند صاحبخانههايي که مبلغ را هرچقدر که ميخواهند افزايش ميدهند. مثلا يکي از مستاجران ميگويد: پارسال واحدي را با 150ميليون تومان رهن کرده و حال امسال صاحبخانه ميخواهد رهن واحد را به 500ميليون تومان افزايش دهد؛ يعني افزايشي بيش از 200درصدي،  البته که با وجود عدم موفقيت مصوبه ستاد کرونا، حال مجلس نيز ميخواهد قانوني اين چنيني تصويب کند؛ قانوني که قطعا ضمانت اجرا نخواهد داشت. اما فارغ از گراني هاي بيضابطه اجرا درخواست پرداخت هاي دلاري اجاره نيز موضوعي است که با رشد قيمت اجاره به وفور شاهد آن هستيم؛  اگرچه بيشتر اين نوع واحدها در مناطق شمالي و مرفهنشين پايتخت قرار دارند اما گسترش آن حتي در اين مناطق نيز  آينده خوشي را براي مستاجران نويد نمي دهد. در اين رابطه بررسي ها نشان مي دهد اساسا قرارداهاي اجاره مسکن دلاري خلاف قانون بوده و مشاوران املاک بايد از انجام آن خودداري کنند اما  يکي از مشاوران املاک که در منطقه ولنجک فعاليت دارد، در اين رابطه  گفت: اجاره خانه دلاري اصولا عرف نيست و کمتر مستاجري ميپذيرد که به صورت دلاري خانه اجاره کند؛ غالب خانههايي که به صورت دلاري اجاره ميرود، مبله هستند و براي مسافران خارجي است که چندروزي قراراست در ايران بمانند. اما بر خلاف اين اظهارت بررسي آگهي هاي اجاره در فضاي مجازي گوياي گسترش اين نوع قراردادها است بسياري از مالکان براي قرارداد با مستاجران ايراني نيز درخواست پرداخت دلاري اجاره بها را دارند.

ارسال دیدگاه شما

روزنامه در یک نگاه
ویژه نامه